Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki?

kupno działkiZakup działki budowlanej to pierwszy etap w procesie budowy domu. Etap bardzo ważny, trzeba więc wziąć pod uwagę co najmniej kilka czynników, zanim podejmiemy decyzję o sfinalizowaniu transakcji.


Wśród najważniejszych kryteriów wyboru działki podacz kupna plasuje się cena. Najdroższa opcja to działka budowlana w dużym mieście – może być ona nawet droższa niż samo wybudowanie domu, nawet jeśli nie jest położona w samym centrum. Im dalej od miasta, tym ceny działek budowlanych są niższe. Jeśli znajdziemy działkę dogodnie położoną pod względem komunikacyjnym, nawet konieczność pokonywania codziennie 40-50 km nie będzie wielką przeszkodą przed podjęciem decyzji.


Kolejne kryterium na które warto zwrócić uwagę to wielkość działki i inne parametry geotechniczne. Gminy często określają minimalną powierzchnię działki budowlanej. Ważna jest nie tylko powierzchnia całkowita, ale również poszczególne wymiary. Działka nie może być zbyt wąska lub zbyt płytka, trzeba na to uważać podczas wyboru działki. Szerokość działki, według projektantów, powinna wynosić przynajmniej 22 metry. Optymalny układ działki to taki, w którym wjazd jest usytuowany po stronie północnej lub wschodniej. Oczywiście, ważnym elementem jest również uzbrojenie działki.


Przed zakupem działki trzeba dokładnie sprawdzić zarówno działkę, jak i bliższą i dalszą okolicę. Wycieczka samochodowa i analiza mapy to wstępny etap – warto sprawdzić czy i w jakiej odległości od potencjalnego miejsca zamieszkania znajdują się chociażby linie wysokiego napięcia, uciążliwe zakłady przemysłowe (chemiczne, tartaki itd.), ale również – mniejsze zakłady, chociażby spożywcze. Zapachy, które przy określonym kierunku wiatru będą się systematycznie dostawać do naszego domu, nie mogą być zbyt dokuczliwe. Takie rozpoznanie pozwoli również sprawdzić, w jakiej odległości od działki znajdują się ważne punkty życia codziennego – szkoła, przychodnia czy szpital, posterunek policji, sklepy itd. Na co jeszce warto zwrócić uwagę przy zakupie działki?


„Naoczne” sprawdzenie musi również dotyczyć samej działki. Trzeba sprawdzić, czy działka jest wyposażona w media – a jeśli nie, jaka jest możliwość podłączenia gazu, prądu, wody i kanalizacji (nie zawsze jest to możliwe). Oczywiście, działka bez mediów musi być tańsza, bo ich podłączenie jest kosztowne. Ważnym czynnikiem jest droga. Trzeba pamiętać, że boczna, nieutwardzona droga w okresie od jesieni do wiosny może być źródłem sporych problemów. Minimum to utwardzona, wysypana żwirem droga mająca status drogi publicznej. Jeśli do upatrzonej działki jest dojazd wyłącznie drogą należącą do sąsiada – działka traci na wartości. Oczywiście, można się w tej sprawie porozumieć (podpisać umowę o służebności drogi), ale niewątpliwie jest to problem. Na co jeszce zwracać uwagę przy kupnie działki?


Działki nie warto wybierać latem, kiedy wszystko wygląda pięknie – bo kolorowo i przede wszystkim sucho. Najlepsza pora na zakup działki to wiosna, kiedy poziom wód gruntowych jest najwyższy, a rzeki występują z brzegów. Poziom wód gruntowych jest bardzo ważnym czynnikiem określającym np. ile kondygnacji może mieć dom i czy można wybudować piwnice.


Ważnym elementem na który warto zwrócić uwagę kupując działkę, są również drzewa rosnące na działce. Ich obecność jest pożądana, ale wyłącznie w miejscach nieprzeznaczonych na zabudowę. Uzyskanie zgody na wycinkę zabiera dużo czasu. Trzeba pamiętać, że właścicielowi działki nie wolno (pod dotkliwą karą grzywny) dokonywać wycinki na własną rękę!


Kiedy już dokonamy wstępnej inspekcji i nadal bierzemy pod uwagę zakup działki – trzeba udać się do urzędu gminy i zwrócić uwagę na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, na którym jest opisane, jakie jest przeznaczenie naszej działki, jaka zabudowa może na niej powstać – ale również to, jakie inwestycje są planowane w bliższym i dalszym sąsiedztwie. Można się również dowiedzieć, że przez działkę (lub w jej pobliżu) będzie w przyszłości przebiegać droga.


Jeśli gmina nie ma aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego (takich gmin jest bardzo wiele), trzeba zwrócic uwagę, czy dla działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Jeśli nie, będziemy musieli wystąpić o taką decyzję. Urząd rozpatrzy naszą prośbę pozytywnie tylko wówczas, gdy działka ma dostęp do drogi publicznej, graniczy z inną zabudowaną działką i jest wyposażona w media (lub jest możliwość ich podłączenia). Eksperci radzą, by szukać działek w gminach, które uchwaliły plan zagospodarowania. Formalności trwają wtedy krócej. Za możliwość uzyskania wyciągu i mapki trzeba oczywiście zapłacić.


W urzędzie gminy trzeba też zwrócić uwagę, czy przez przypadek nasza działka nie leży na terenach objętych programem Natura 2000. Jeśli tak jest, inwestowanie na takiej działce jest możliwe, ale może być bardziej skomplikowane, bo trzeba będzie uwzględniać konieczność ochrony gatunku, objętego programem.


Kolejnym urzędem, który trzeba odwiedzić, jest starostwo. W wydziale geodezji znajdziemy ewidencję gruntów i budynków, a w niej precyzyjne (niezbędne do podpisania aktu notarialnego) informacje o położeniu, granicach i powierzchni działki - wypis z ewidencji i wyrys z mapy gruntów. Znajdziemy tam też numer księgi wieczystej działki i informację, kto jest właścicielem. Za wgląd do danych każdej działki trzeba osobno płacić.


Oczywiście, trzeba też sięgnąć do odpisu księgi wieczystej. Wypis z księgi musi być aktualny, można też samemu odwiedzić sąd rejonowy i bezpłatnie przeglądnąć księgę (trzeba znać jej numer). Część ksiąg jest już dostępna w wersji elektronicznej. Z punktu widzenia przyszłego nabywcy najważniejsze jest, by w księdze wieczystej widniał jeden właściciel (gdy własność jest bardzo rozdrobniona, maleją szanse na korzystną transakcję), i by nie było w niej żadnych wpisów obciążających hipotekę.

dzialki.kaszuby.pl © 2018. Wszelkie prawa zastrzeżone.
Oprogramowanie: Inspiroads